Su LaVoce Agnoletti, Ferretti e Viviani di IRPET firmano uno studio importante: la diffusione del mercato degli affitti brevi, attraverso la piattaforma Airbnb, ha prodotto impatti rilevanti su alcuni contesti urbani, ragione per cui è stata oggetto di molte critiche. Il mercato degli affitti brevi può agire sui prezzi e i valori. Nelle città analizzate sono presenti circa 108mila strutture destinate ad affitti brevi, pari al 20% del totale nazionale. La distribuzione è chiaramente influenzata dalla dimensione demografica e dal grado di turisticità: le quote maggiori spettano alle due città più grandi (Roma e Milano), mentre tra le medio-piccole spiccano i due importanti poli attrattori di flussi turistici, Firenze e Venezia.
NUMERO DI STRUTTURE PER TIPOLOGIA E CITTÀ OGGETTO DI STUDIO. 2024
Valori assoluti, euro e percentuali
Città | Totale strutture | Composizione strutture (%) | Prezzo Mediano a notte (euro) | Fatturato Medio per struttura (euro) | Tasso Occupazione Medio (giorni occupati/365; %) |
---|---|---|---|---|---|
Milano | 24.346 | 22,5 | 108 | 31.589 | 69 |
Bergamo | 1.349 | 1,2 | 97 | 25.316 | 75 |
Venezia | 8.322 | 7,7 | 179 | 40.744 | 74 |
Bologna | 4.785 | 4,4 | 101 | 32.475 | 74 |
Firenze | 12.246 | 11,3 | 150 | 38.148 | 77 |
Roma | 34.063 | 31,4 | 140 | 39.343 | 81 |
Bari | 3.068 | 2,8 | 104 | 24.326 | 74 |
Lecce | 2.223 | 2,0 | 90 | 14.486 | 55 |
Napoli | 10.760 | 9,9 | 90 | 19.852 | 66 |
Palermo | 7.280 | 6,7 | 82 | 17.648 | 68 |
TOTALE | 108.442 | 100,0 | 114 | 28.393 | 71 |
Fonte: elaborazioni IRPET su dati Inside Airbnb e Airbtics
Nel complesso il totale delle strutture Airbnb osservate genera un fatturato medio di circa 28mila euro: tale ammontare varia sia in funzione del prezzo dell’alloggio che del tasso di occupazione. Proprio a causa di elevati prezzi e di alti tassi di occupazione, sia a Roma che a Venezia ma anche a Firenze, le entrate per struttura sono mediamente più alte e vicine a 40mila euro annui. Il modello utilizzato per la stima degli effetti conferma l’impatto positivo del fenomeno Airbnb sui prezzi di vendita delle abitazioni. Distinguendo, da un lato, le città che richiamano turisti prevalentemente per la propria ricchezza culturale e artistica (Roma, Firenze, Venezia) e, dall’altro, quelle che attraggono anche per motivi connessi al lavoro e agli affari (Milano e Bologna), si ottiene che, per le città contraddistinte dal turismo cosiddetto “d’affari”, l’effetto espansivo sui prezzi degli immobili residenziali risulta più rilevante. Inoltre si evidenzia che quartieri e città con un’offerta di strutture superiore alla media hanno valori immobiliari più alti. Per quanto attiene invece la concentrazione della gestione della struttura (incidenza dei multi-host), otteniamo che quanto più l’attività di locazione si avvicina ad una vera e propria attività produttiva, tanto maggiore è l’impatto sui valori immobiliari. Le stime confermano che la diffusione delle strutture degli affitti brevi, aumentando la pressione della domanda di alloggi su un’offerta tendenzialmente rigida, tende a provocare un generale innalzamento dei valori immobiliari. Ciò implica la riduzione dell’accessibilità alla casa per gli altri segmenti di domanda temporanea (come gli studenti fuori sede), nonché per i residenti, specialmente quelli a più basso reddito, che sono poi la fascia di popolazione che si rivolge maggiormente al mercato dell’affitto. La conflittualità sociale in crescita richiede dunque una regolamentazione del fenomeno, sull’esempio di quanto già fatto in altri contesti in cui il modello Airbnb si è sviluppato più precocemente, conclude IRPET.